Firmar una hipoteca es un paso importante para cualquier familia. En la actualidad, en España, las unidades familiares deben un total de 633.400 millones de euros en calidad de hipotecas, cifra que supone el 77% de la deuda de todos los hogares españoles. Por eso, hay que ser prudentes a la hora de firmar una hipoteca y tener en cuenta varias cuestiones antes y después de tomar la decisión. Banco Mediolanum te ofrece un listado de recomendaciones y consejos avalados por la iniciativa del Banco de España para que la hipoteca no se convierta en un problema.
La primera, y fundamental, es analizar con detenimiento las ofertas que existen en el mercado. Los bancos deben facilitar de manera gratuita y sin ningún compromiso la Ficha de Información Precontractual que sirve para aclarar dudas. Esta ficha orientativa contiene toda la información sobre las condiciones de sus préstamos hipotecarios en general: requisitos de vinculación importe máximo según valor inmueble, tipos de interés y comisiones; también incluye información sobre otros costes que conlleva el préstamo hipotecario (gastos de notario, registro, gestión, seguros,…).
Después, una vez elegida la entidad con la que firmaremos nuestra hipoteca, iniciaremos el resto de trámites y tras las comprobaciones necesarias por parte de la entidad, concluirán con la entrega de la Oferta Vinculante que incluye los términos exactos del préstamo hipotecario que nos ofrecen y nos servirá para comprobar que estos se ajustan a los que luego firmaremos ante Notario. El banco está obligado a mantenernos las condiciones exactas que se recogen en la Oferta Vinculante durante al menos 14 días naturales.
A partir de ese momento solo tendremos que aceptar la oferta y firmar la hipoteca, pero tenemos que ser muy conscientes de lo que va a suponer la hipoteca para la economía familiar. En este sentido, el Banco de España ha difundido este decálogo básico que las familias deben tener en cuenta:
1.- Hay que tener en cuenta el nivel de ingresos del que se dispone y del que se dispondrá en el futuro más inmediato. Los expertos aseguran que no se debe destinar más del 40% de los ingresos netos al pago de las cuotas de la hipoteca. Hacerlo supone poner en riesgo la salud financiera de la familia.
2.- El tipo de interés más habitual es el variable referenciado a un índice al que se le añade un diferencial. Hay que fijarse también en el plazo de la operación y, si es en divisas, hay que valorar el riesgo de tipo de cambio que eso supone.
3.- Estudiar el cuadro de amortización, en el que figura un detalle sobre el saldo pendiente de pago, el importe de la cuota, su periodicidad y qué parte supone la amortización del capital prestado y qué parte corresponde a intereses.
4.- Tener en cuenta la carencia. Son los periodos en los que no se paga ninguna cuota o eesta es de menor importe por no amortizar capital. Estos periodos de desahogo generan nuevos intereses.
5.- La obligación de contratar productos vinculados como seguros o tarjetas. También habrá que recabar información sobre la existencia o no de bonificaciones por haberlos contratado.
6.- Ver si existen cláusulas que limitan la variación del tipo de interés, señalando un mínimo (suelo) y/o un máximo (techo). La existencia de un suelo implica que, llegado a este, eventuales bajadas del tipo de interés de referencia no se traducen en bajadas de la cuota a pagar en concepto de interés.
7.- Valorar la contratación de productos de reducción de los riesgos de variación de tipos de interés teniendo en cuenta el coste económico que puede suponer y que se trata de productos financieros complejos.
8.- En caso de impago de al menos tres cuotas mensuales, y al margen de poder aplicar intereses de demora, la entidad puede exigir el cobro de la deuda mediante la venta de la vivienda o la ejecución de la garantía hipotecaria. Si con la venta de la vivienda no se cubre la totalidad de la deuda, la entidad puede intentar cobrarla con todos los bienes de las personas que intervienen en la hipoteca, tanto prestatarios como avalistas.
9.- No obstante, si la situación del deudor es muy complicada y no puede asumir sus compromisos, siempre que se encuentre en el “umbral de exclusión” (Real Decreto-Ley 6/2012) puede solicitar diversas medidas dirigidas a facilitar el cumplimiento de sus obligaciones. Entre ellas, y como última opción, la dación en pago, que consiste en la entrega de la vivienda habitual para cancelar la totalidad de la deuda.
10.- En cualquier momento se puede plantear una negociación dirigida a tratar de modificar las condiciones de su hipoteca (novación) o acudir a otra entidad para intentar conseguir mejores condiciones (subrogación por cambio de acreedor), ambas operaciones normalmente dan lugar a gastos por comisiones.
Son muchas cosas a tener en cuenta. Por ello, es fundamental contar con el asesoramiento financiero de un consultor de banca personal formado para resolver cualquier duda que pueda surgir a la hora de dar un paso de tanta importancia. En este sentido Banco Mediolanum cuenta con un equipo de más de 600 asesores bancarios a disposición de sus clientes. El consultor no sólo ayudará a las familias a la hora de elegir la hipoteca más adecuada; también les asesorará para planificar la economía doméstica para hacer frente a las obligaciones que esta comporta.
