Esta pregunta, cuya respuesta parece sencilla, esconde, como veremos varios enigmas a resolver.
El tipo de interés pactado en un préstamo hipotecario supone la retribución que el cliente paga al banco a cambio del dinero prestado. Sin embargo, el tipo de interés de una hipoteca no es único: hay múltiples tipos de interés a tener en cuenta a la hora de analizar y comparar la oferta hipotecaria en España. Esta complejidad obliga al potencial hipotecado a informarse antes de acudir a una entidad financiera a solicitar un crédito. Para esta labor, resultan de mucha utilidad guías como la editada por el Banco de España o la de iAhorro.com. Sin embargo, leer y entender los tipos de interés supone un importante esfuerzo… Pero tiene un premio inestimable: acertar en la firma y no tener que arrepentirse después.
El TIN
El Tipo de Interés Nominal o TIN es el primer dato que conoceremos de lo que nos costará pedir dinero.
“Entender los tipos de interés tiene un premio inestimable: acertar en la firma de la hipoteca.”Si devolviéramos una hipoteca de 180.000 euros en un año al 3% TIN, pagaríamos un 3% de 180.000 euros en concepto de intereses. Es decir, 5.400 euros. Si lo devolveríamos en un plazo más largo, en 30 años por ejemplo, la cantidad de intereses que acabaríamos pagando a un 3% TIN sería de 93.198 euros. Para hacerte una idea de lo que podría costar la tuya, el simulador del Banco de España permite hacer fácilmente este tipo de cálculos.
El tipo variable
Los préstamos hipotecarios a tipo variable introducen una complicación adicional en materia de intereses: la fórmula de cálculo resulta ser del tipo: Euribor + diferencial.
El diferencial sería el beneficio que obtiene la entidad por prestarnos el dinero que necesitamos, ya que el Euribor es lo que le cuesta al banco obtener, a su vez, liquidez en el mercado.
Si el banco nos comunica que aplica un Euribor anual + 0,99%, hay que buscar el valor del Euribor y sumarle 0,99%. El Banco de España publica cada mes esta cifra, siendo el Euribor de febrero de 2016 negativo por primera vez en la historia. Un Euribor del -0,008% produce un fenómeno paradójico: el interés que se paga es menor que el diferencial.
Veamos cómo se calcula:
Euribor + 0,99% = -0,008% + 0,99% = 0,982%.
Por tanto, el TIN sería del 0,982%.
La TAE
Sin embargo, para comparar préstamos hipotecarios es mejor tomar otro tipo de interés: el interés TAE o Tasa Anual Equivalente. Es un indicador que intenta mostrar el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero, ya que incluye el interés, los gastos y las comisiones bancarias, teniendo en cuenta también la periodicidad con las que se efectúan los pagos. En otras palabras: es un tipo de interés que incluye la comisión de apertura (si existe), los costes de tramitar, firmar ante un notario y registrar la hipoteca, más algunos adicionales como podrían ser los seguros contratados. En el préstamo del ejemplo, si se nos cargara una comisión de apertura del 1% y se nos ofreciera un seguro de hogar de 300 euros al año, esto supondría una TAE del 3,38%. El problema es que hay gastos que varían según cada entidad e inmueble, como son: el coste de tasación, la gestoría, la notaría, el registro, los impuestos o la prima de los seguros, una cuestión que hace que utilizar la TAE como variable para comparar sea útil… pero no exacto.
“Para comparar préstamos hipotecarios es mejor tomar otro tipo de interés: el TAE”¿Y qué pasa con la TAE de los préstamos a tipo variable? Que solo sirve de aproximación al coste financiero que el futuro hipotecado acabará sufragando. Al no conocer el Euribor del futuro, no se saben qué intereses se pagarán en cada revisión hasta que se haya devuelto el préstamo completamente.
El Coste Efectivo Remanente
El Coste Efectivo Remanente sería el tipo de interés definitivo. Es el resultado de calcular la “TAE final”, una vez se hayan pagado todas las cuotas y asumido los gastos relacionados. Cada hipoteca tiene su propio coste efectivo remanente, que solo se desvela tras haber pagado religiosamente toda la deuda. Dada esta incertidumbre del tipo variable, los asesores financieros, como los Family Bankers de Banco Mediolanum, deben estimar distintos escenarios futuros del Euribor y explicarnos cómo influirían en la “TAE variable” actual. O lo que es lo mismo: una aproximación al coste efectivo remanente que acabaremos asumiendo realmente.
En materia de tipos de intereses hipotecarios, tenemos que acostumbrarnos a tener dudas razonables, en lugar de asumir falsas certezas.
Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.
